近期，多地新房、二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年2月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。

　　2022年，我國(guó)新建商品房銷售面積約14億平方米、銷售額約14萬億元，房?jī)r(jià)保持了相對(duì)平穩(wěn)。盡管和前5年年均銷售面積17億平方米相比有所下滑，但在復(fù)雜局面之下依然是一個(gè)不錯(cuò)的成績(jī)。近期，黨中央提出優(yōu)化政策支持房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，支持房企融資，地方政府相繼調(diào)整了限購(gòu)限價(jià)限貸政策，并對(duì)相關(guān)稅費(fèi)、土地拍賣條件等多項(xiàng)政策進(jìn)行優(yōu)化。從目前來看，政策效果正逐步顯現(xiàn)，住房需求在不斷釋放。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策，消除多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這一要求對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)我國(guó)人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)，順應(yīng)人民群眾需求，具有十分長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略指導(dǎo)意義。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，滿足剛性和改善性住房需求仍然有一定的發(fā)展空間，同時(shí)應(yīng)關(guān)注產(chǎn)能過剩和市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查資料，2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米，城鎮(zhèn)家庭戶住房總建筑面積300億平方米左右。參考發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，按照2050年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積將達(dá)到50平方米左右來測(cè)算，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶住房建筑面積將達(dá)到500億平方米左右，還有200億平方米左右的發(fā)展空間。

　　不過，2011年到2020年我國(guó)商品住宅銷售面積累計(jì)126億平方米，按照這10年的年均銷售面積13億平方米計(jì)算，15年左右即可填滿缺口，現(xiàn)有的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。隨著供求關(guān)系的變化，房?jī)r(jià)的波動(dòng)和地區(qū)分化將更加明顯。

　　面對(duì)以上局面，需要多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府因城施策、精準(zhǔn)施策，進(jìn)一步消除房地產(chǎn)等內(nèi)需關(guān)鍵領(lǐng)域的不合理消費(fèi)限制，優(yōu)化限購(gòu)限價(jià)限貸政策，降低稅費(fèi)、首付和貸款利率支持剛性和改善性住房需求，應(yīng)優(yōu)化土地供應(yīng)和行政審批，支持房企合理的投融資需求和正常的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，支持企業(yè)發(fā)展高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，落實(shí)政府的責(zé)任，加強(qiáng)存量房、租賃住房、城市更新的政策支持并完善住房保障體系。

　　另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極預(yù)判未來，主動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，降低過剩的生產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)能，加強(qiáng)創(chuàng)新提供市場(chǎng)所需的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，加強(qiáng)存量房、租賃經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)。此外，應(yīng)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露和發(fā)布制度，規(guī)范市場(chǎng)秩序和加強(qiáng)誠(chéng)信體系建設(shè)，建立公開透明安全的市場(chǎng)，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)和投資。

　　（作者易成棟 系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授 來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）