自9月2日新政落地,“認(rèn)房不認(rèn)貸”轟炸了上海樓市,也給未來市場走向提供了更多暢想。

新政下的“銀十”

9月1日,上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

認(rèn)房不用認(rèn)貸,通俗來說,就是購房者不管是以往在其他城市買過房,還是有過貸款記錄的,只要在上海市名下無房,現(xiàn)在上海買房就算首套。這樣一來,曾被以往限購政策“誤傷”的剛需置業(yè)者,搖身一變從二套成首套,進(jìn)而首付比例降低、貸款利率下降,買房成本肉眼可見地降低。

雖然新政之前上海樓市就表現(xiàn)活躍,但很明顯新政進(jìn)一步激發(fā)了人們的看房、購房熱情。剛剛過去的十一黃金周,“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政疊加雙節(jié)長假,上海樓市又迎一波熱潮。數(shù)據(jù)顯示,十一長假期間,上海新建商品住宅成交面積10.33萬平方米,同比大漲158%!

筆者實(shí)地走訪觀察到,假期上海的多個(gè)售樓處人潮涌動(dòng),或咨詢新政、或下定認(rèn)購,“銀十”成色十足。

在這一波市場反應(yīng)中,有以本就熱鬧五大新城表現(xiàn)最為搶眼。

據(jù)統(tǒng)計(jì),“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政至今,上海共有24個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)開盤,合計(jì)8632組客戶參與“打新”,其中有25%的購房者在認(rèn)購五大新城的新盤。這也意味著,在上海的“打新”隊(duì)伍里,每4人中就有1人準(zhǔn)備上車五大新城。

這與此前的市場預(yù)測不謀而合。在新政落地當(dāng)日,易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為,“對(duì)于上海這樣的特大城市而言,一些人才希望在此購房安家,但因?yàn)槔霞矣蟹孔踊蛴匈J款記錄,被認(rèn)定為二套房,而按照現(xiàn)在的政策,就可以按首套房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,這部分購房需求非常大,尤其是五大新城和一些新興產(chǎn)業(yè)背后的各類人才,新政后購房情緒必將進(jìn)一步提升?！?/p>

甚至市場上有更加“大膽”的猜測,擁有落戶的“VIP”待遇的五大新城,未來會(huì)不會(huì)進(jìn)一步放松限購和落戶?畢竟上海市政府在2021年就提出,針對(duì)五大新城“將探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購房政策”。

另據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),“9月初,在五大新城專題研討會(huì)議上,政府方面表示,因?yàn)槲宕笮鲁侨丝诔尸F(xiàn)負(fù)增長,考慮進(jìn)一步放開落戶政策?！?/p>

“遙遙領(lǐng)先”的五大新城

2021年,上海市政府工作報(bào)告首次提到“五個(gè)新城”概念,嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個(gè)新城將作為獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市,為上海探索多中心城市路徑,優(yōu)化城市空間格局發(fā)揮重要作用。

此后,五大新城迎來一大波政策利好,獨(dú)得許多“例外”。

2021年3月,上海市人民政府《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》(下稱《意見》)指出,在上海遠(yuǎn)郊的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯打造五大新城,以不斷滿足居民住房需求為核心,將探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策,研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策。

同時(shí),《意見》規(guī)定,對(duì)在新城重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的用人單位和教育、衛(wèi)生等事業(yè)單位工作滿一定年限并承諾落戶后繼續(xù)在新城工作2年以上的人才,經(jīng)新城所在區(qū)推薦后,“居轉(zhuǎn)戶”年限由7年縮短為5年;對(duì)新城范圍內(nèi)教育、衛(wèi)生等公益事業(yè)單位錄用的非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生,直接落戶打分加3分;對(duì)上海市居住證持證人在新城工作并居住的,予以專項(xiàng)加分,即每滿1年積2分,滿5年后開始計(jì)入總分,最高分值為20分。

簡而言之,在五大新城,居轉(zhuǎn)戶7年變5年、應(yīng)屆畢業(yè)生落戶加分、居住證加分。

落戶政策“遙遙領(lǐng)先”的五大新城,在“搶人成果”上也不負(fù)所望。2020年至今上海落戶人數(shù)增長13萬人,其中五大新城落戶放開的2021年,落戶人數(shù)猛增73128人,同比增長105%!

雖然落戶門檻雖然屬于人才引進(jìn)政策的一部分,但很明顯,五大新城寬松的落戶政策起到了變相放松限購的作用:因?yàn)橥獾貑紊碓谏虾１幌拶?而擁有滬籍的單身人士,即可在上海買1套房。

備受偏愛的五大新城,造就火爆的新城樓市。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2021至今,五大新城新建商品住宅合計(jì)成交面積1395萬方,占上海近3年來總成交面積的48.6%,幾乎一半的成交都來自五大新城,其中的嘉定新城更是在剛剛結(jié)束的9月,成交面積就超過了過去一年的成績單!

占得“先機(jī)”的嘉定新城

在上海五個(gè)新城之中,嘉定新城的異軍突起自然不是偶然,而是一次次占得“先機(jī)”的厚積薄發(fā)。

首先是經(jīng)濟(jì)能級(jí)上,嘉定區(qū)的GDP遙遙領(lǐng)先于其他新城所在區(qū)。2022年,嘉定區(qū)以2880.11億元的GDP位列全市第4名,甚至比許多中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力更高。

被稱為“汽車城”的嘉定區(qū),是上海的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)和制造業(yè)大區(qū),而嘉定區(qū)正在大力建設(shè)的嘉定新城,域內(nèi)多個(gè)高能產(chǎn)業(yè)和科創(chuàng)企業(yè)總部落戶,優(yōu)質(zhì)的教育資源和豐富的商業(yè)配套都吸引了大批人才紛至沓來。

因此,嘉定是近十年來全市人口導(dǎo)入最快的區(qū)域。據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒顯示,2021年嘉定戶籍人口市外遷入18546人,較2020年提升94.79%,在五大新城中排名前列。

數(shù)據(jù)來源:上海各地區(qū)統(tǒng)計(jì)局及人民政府網(wǎng)站

其次,嘉定新城的“先機(jī)”體現(xiàn)在距離上。作為上海五大新城中離市區(qū)最近的嘉定新城,在交通配套上有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。嘉定從11號(hào)線開通之后,吸引了大量人口導(dǎo)入和相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套。同時(shí),2026年通車的嘉閔線將把嘉定與虹橋、浦東更加緊密相連,打造服務(wù)長三角一體化的黃金樞紐,這條線路是實(shí)現(xiàn)滬太同城的關(guān)鍵一步,將為嘉定新城的發(fā)展提供強(qiáng)勁助力。

另外,嘉定新城目前是“嘉青松”中房價(jià)平均最低的一個(gè),對(duì)于新落戶的年輕人群來說,這顯然有著莫大的吸引力。也因此,嘉定新城是五大新城之中,房子銷量最好的區(qū)域之一。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2023年8月份,嘉定新城成交高達(dá)666套,位居五大新城排行首位。

數(shù)據(jù)來源:克而瑞數(shù)據(jù)中心

近年來,正是在金地集團(tuán)等品牌房企的持續(xù)深耕之下,嘉定新城誕生了多個(gè)爆款樓盤,“千人搖”項(xiàng)目頻現(xiàn)。尤其是新政之后,嘉定新城的新盤成交量和看房量都顯著提升。據(jù)了解,國慶期間認(rèn)籌的金地嘉峯匯,十一當(dāng)天來訪近200組,國慶期間更是達(dá)到近千組。

得天獨(dú)厚的區(qū)位條件、強(qiáng)勢的產(chǎn)業(yè)資源和源源不斷的人口導(dǎo)入,構(gòu)筑了嘉定新城活力發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)基石。正如嘉定區(qū)對(duì)其所寄予的厚望:“努力把嘉定新城打造成為引領(lǐng)高品質(zhì)生活的未來之城和具有較強(qiáng)輻射帶動(dòng)作用的上海新城樣板”,嘉定新城正在這條高質(zhì)量發(fā)展之路上,全速奔跑。