今年以來，美國房地產(chǎn)市場異?；馃嵋l(fā)市場關(guān)注。全球房地產(chǎn)信息公司核心邏輯（CoreLogic）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份美國房價(jià)同比上漲18%，創(chuàng)該指數(shù)編制45年來最大的同比漲幅。根據(jù)該公司數(shù)據(jù)，當(dāng)前的美國房價(jià)較2006年房地產(chǎn)泡沫時(shí)代高峰以來已增長逾41%。與此同時(shí)，房屋租賃價(jià)格也一路走高。市場需求激增下，今年二季度，美國租賃公寓7月房屋入住率高達(dá)96.9%，推動(dòng)新簽租約的租金上漲17%，創(chuàng)歷史最高水平。美國房地產(chǎn)價(jià)格上漲，離不開美聯(lián)儲(chǔ)金融政策支持以及“千禧一代”購房潮帶來的需求。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)政策拐點(diǎn)漸近，美國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)也在上升。

低利率，是吹大美國房地產(chǎn)泡沫的一大主因。

從需求層面來看，隨著越來越多的“千禧一代”步入社會(huì)，低利率促使一部分年輕人選擇提前購置首套房，“85后”正在成為本輪美國購房熱中的中堅(jiān)力量，美國房地產(chǎn)市場需求持續(xù)擴(kuò)大。此外，新冠肺炎疫情暴發(fā)后，公共衛(wèi)生問題使得人們紛紛逃離高密度的主城區(qū)，遠(yuǎn)程辦公也使得上班族搬到郊區(qū)甚至更遠(yuǎn)的城市成為可能，從而提升住房及居家辦公的舒適度，這一趨勢催生了不少新的購房需求。而與之相對的，是疫情下的供給不足。受疫情影響，當(dāng)前全球大宗商品價(jià)格大漲，建筑材料成本也受到快速推升，疊加建筑工人工資上漲以及開工率下降，這使得房屋建造成本上漲，而新屋開工率持續(xù)下滑，進(jìn)一步推升了房價(jià)。

從金融層面來看，東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，由于房地產(chǎn)是典型的高杠桿部門（需求端的居民抵押貸、供給端的房企開發(fā)貸），因此，房地產(chǎn)市場對流動(dòng)性和利率極其敏感，流動(dòng)性過剩和低利率將大大增加房地產(chǎn)的投機(jī)需求。自去年疫情暴發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)先后采取了降息和大規(guī)模量化寬松政策（QE）來應(yīng)對經(jīng)濟(jì)的下行。在此格局下，長端利率下行明顯， 30年期抵押貸款固定利率也不斷下探，目前仍維持在歷史低位，進(jìn)而促進(jìn)居民貸款購房的意愿。在華爾街工作了幾十年的理查德·伯恩斯坦顧問公司首席執(zhí)行官兼首席信息官里奇·伯恩斯坦直言：“美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)如此扭曲了長期資產(chǎn)的走勢，我們看到長期資產(chǎn)出現(xiàn)了貨幣刺激后非常自然的反應(yīng)，然后就形成了長期上漲趨勢。任何持有這些風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的人都非常堅(jiān)定地相信，長期利率不會(huì)上升。但當(dāng)提到泡沫何時(shí)會(huì)破滅的時(shí)候，答案總是沒有人知道。”

事實(shí)上，類似的情況在美國歷史上不斷上演。2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，為了刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)開始大幅降息。2001年開始，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)11次降息，聯(lián)邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年期固定利率抵押貸款合約利率從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。與此同時(shí)，美國政府立法要求金融機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供次級抵押貸款。寬松的貸款利率和貸款條件刺激了低收入群體的購房需求。金融支持下房價(jià)一路攀升，2000年到2007年的房價(jià)漲幅大大超過過去30多年來的增長幅度，2006年6月美國十大城市的房價(jià)均價(jià)比10年前漲了2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工薪族的收入增長水平。

然而，出于對通貨膨脹的擔(dān)憂，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月起，在兩年內(nèi)連續(xù)17次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，從1%上調(diào)至2006年的5.25%。因?yàn)榇钨J大多為浮動(dòng)利率貸款，利率隨之大幅上升。利率上升戳破了房地產(chǎn)泡沫，隨后房價(jià)開始明顯下跌，對于那些發(fā)放了貸款的機(jī)構(gòu)來說，即便收回?cái)喙┱叩姆慨a(chǎn)，也無法通過出售房產(chǎn)回收貸款的本息，只能不斷違約。這也為后續(xù)的金融危機(jī)埋下伏筆。

眼下，美國正面臨著相似的狀況。今年以來，受到通脹加速回歸影響，不少國家都已經(jīng)開始了貨幣政策正?；M(jìn)程。美聯(lián)儲(chǔ)也在近期由“鴿”轉(zhuǎn)“鷹”。7月美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議關(guān)于QE的表述作出重大調(diào)整，此前數(shù)月的描述均為“持續(xù)購買（國債和MBS）直至就業(yè)和通脹目標(biāo)取得實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)”，8月的描述變?yōu)椤皟纱竽繕?biāo)已經(jīng)取得進(jìn)展，未來委員會(huì)將持續(xù)評估進(jìn)展情況”。市場認(rèn)為，這種表述變化意味著美聯(lián)儲(chǔ)在政策評估上向退出QE邁進(jìn)，美聯(lián)儲(chǔ)縮減購債規(guī)模近在眼前。美國財(cái)政部前部長拉里·薩默斯近期表示：“飛漲的房價(jià)令人恐慌，美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)該停止每月購買400億美元的抵押貸款支持證券，因?yàn)檫@將壓低抵押貸款利率?！笔ヂ芬姿孤?lián)儲(chǔ)主席詹姆斯·布拉德上月也建議先縮減抵押貸款債券購買規(guī)模。他表示：“在房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，甚至有泡沫威脅的情況下，我們或許不需要購買抵押貸款支持證券?！?/p>

這也意味著，美國正醞釀重啟貨幣正常化進(jìn)程。信達(dá)證券首席宏觀分析師解運(yùn)亮在接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年三季度，美聯(lián)儲(chǔ)政策和市場可能處于相對平靜的環(huán)境。四季度，美聯(lián)儲(chǔ)將正式討論縮減購債規(guī)模，最早或于今年年底宣布細(xì)節(jié)，明年一季度可能開始正式實(shí)施。雖然市場對美聯(lián)儲(chǔ)縮減購債的預(yù)期已經(jīng)比較充分，接下來長端利率上行幅度大概率相對溫和，但是抵押貸款利率的上行依舊會(huì)令當(dāng)下火熱的房地產(chǎn)邊際降溫，使得房價(jià)上行趨緩。