2021年起，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，至今市場仍未全面回暖。但在持續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)利好政策支持下，房企積極推動(dòng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解并開拓新的經(jīng)營模式，讓市場看到了行業(yè)恢復(fù)的信心。隨著又一年財(cái)報(bào)季到來，多家房企公布2023年“成績單”，披露在化債方面取得的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

多家房企債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展

兩年前，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)違約潮出現(xiàn)，嚴(yán)峻的生存困境讓房企不得不告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。如今，“將資金安全放在企業(yè)健康發(fā)展的首要位置”已成為行業(yè)共識(shí)。今年以來，積極謀求自救的出險(xiǎn)房企已接連在債務(wù)重組方面取得重要進(jìn)展。

趕在發(fā)布2023年財(cái)報(bào)前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中國奧園、正榮地產(chǎn)、旭輝控股等多家房企已披露了債務(wù)重組進(jìn)展。

作為“粵港澳四小龍”之一的中國奧園，在歷時(shí)24個(gè)月后，終于宣告境外債重組成功，將發(fā)行新的融資工具對(duì)原有約61億美元的境外債務(wù)進(jìn)行置換。公司預(yù)計(jì)，債務(wù)重組后8年將減少境外債務(wù)支付壓力本息49億美元，未來兩三年內(nèi)在境外公開市場無剛性還債壓力。

債務(wù)重組計(jì)劃的完成也帶動(dòng)了中國奧園在項(xiàng)目銷售、建設(shè)等方面的穩(wěn)步經(jīng)營。根據(jù)該公司披露的2023年財(cái)報(bào)，去年共實(shí)現(xiàn)營業(yè)額275.33億元，增幅達(dá)47.1%。

此外，正榮地產(chǎn)與債權(quán)人特別小組成員簽訂了重組支持協(xié)議書；旭輝控股已就境外債務(wù)全面解決方案的條款向協(xié)調(diào)委員會(huì)、債券持有人小組及其顧問提交了初步提案。

“出險(xiǎn)房企化債進(jìn)展提速與金融支持力度加碼、多家房企債務(wù)重組成功提升業(yè)內(nèi)信心等因素密切相關(guān)。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，一方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，為房企化債求穩(wěn)注入了積極動(dòng)力。另一方面，融創(chuàng)中國、中國奧園等房企債務(wù)重組取得突破性進(jìn)展，也將為房地產(chǎn)行業(yè)重塑信心。

開拓經(jīng)營性業(yè)務(wù)穿越行業(yè)周期

為保障資金安全，頭部房企也在積極降低負(fù)債水平，力保平穩(wěn)穿越行業(yè)周期。

根據(jù)萬科發(fā)布的2023年財(cái)報(bào)，其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4657.39億元，同比下降7.56%；凈利潤121.63億元，同比下降46.39%。面對(duì)營收和利潤雙降，萬科表示，公司利潤承壓，資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的短期壓力仍然存在。

同時(shí)，面對(duì)此前遭遇的做空危機(jī)，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，公司將加大盤活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來兩年計(jì)劃削減付息債務(wù)1000億元以上，以確保公司安全。萬科的資產(chǎn)負(fù)債率正在下降。根據(jù)財(cái)報(bào)，公司剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，從2018年76%的高點(diǎn)已連續(xù)5年下降。

僅靠御寒，不足以過冬。除了保障現(xiàn)金流安全外，越來越多房企正在開拓和發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務(wù)，力求打造第二增長曲線。

萬科是較早向經(jīng)營性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的房企。其長租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，共運(yùn)營管理租賃住房23萬間，累計(jì)開業(yè)18萬間。

行業(yè)“優(yōu)等生”龍湖集團(tuán)去年實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)經(jīng)營性業(yè)務(wù)上的突破。根據(jù)該公司發(fā)布的2023年財(cái)報(bào)，運(yùn)營加服務(wù)組成的經(jīng)營性收入占比達(dá)到14%，利潤占比已超過60%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%。到2024年，龍湖開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目將超過100個(gè)。

“行業(yè)下行過程中，經(jīng)營性業(yè)務(wù)為龍湖穿越周期提供了底氣，成為穿越周期的壓艙石。”龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平說。

市場短期承壓仍需要時(shí)間修復(fù)

伴隨著市場銷售規(guī)模下滑，房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降似乎成為常態(tài)。

2023年，綠城中國實(shí)現(xiàn)毛利170.73億元，同比減少22.5%；實(shí)現(xiàn)毛利率13%，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，綠城把安全作為土地投資的首要考慮因素，因此毛利率不會(huì)特別高。

“從去年以來，一系列高杠桿企業(yè)出險(xiǎn)，影響了購房者的購房信心，需要時(shí)間去進(jìn)行修復(fù)。”陳序平表示，9億至10億平方米是新房市場的真實(shí)居住需求承載量。

華潤置地副總裁陳偉認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)長期向好的趨勢不會(huì)改變，但目前房地產(chǎn)庫存依然比較高，二手房持續(xù)分流的壓力仍在，市場處在筑底回穩(wěn)、繼續(xù)向上勢能的階段，提振客戶信心至關(guān)重要。（記者 鹿楊）