今年1月至2月,在去年同期基數(shù)較高的情況下,新房銷售面積和銷售額同比下降較多。如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢?幾個(gè)新特征值得關(guān)注。
從需求端看,有兩個(gè)“好于”。盡管近兩年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整轉(zhuǎn)型中,新開工和銷售等數(shù)據(jù)都是同比負(fù)增長,但也有一些亮點(diǎn)。
二手房成交量好于新房。2023年二手房網(wǎng)簽成交7.1億平方米,達(dá)到歷史峰值,同比增長42.6%。今年1月延續(xù)了這一成交上升態(tài)勢,同比增長41.7%,環(huán)比增長1.7%。目前有13個(gè)省份的二手房成交量超過新房,這是之前從未出現(xiàn)過的現(xiàn)象。二手房成交量上升,一方面有供應(yīng)量多、議價(jià)空間大的因素,另一方面也表明,只要房子價(jià)格、區(qū)位、配套、服務(wù)合適,需求仍然存在。這對(duì)房企提出了更高要求,未來房企不僅要有與同行競爭的能力,還要有與二手房競爭的能力,能否以終為始、以需求為核心,提供綜合品質(zhì)更優(yōu)的產(chǎn)品和服務(wù)是一個(gè)考驗(yàn)。
現(xiàn)房銷售好于期房。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),自2022年1月至2月,期房出現(xiàn)銷售面積同比負(fù)增長,2022年全年最大負(fù)值為-28%,2023年底為-14.1%。但在此期間,現(xiàn)房銷售始終為正增長,2023年全年同比增幅為18%,表現(xiàn)明顯好于期房。從占比上看,2023年現(xiàn)房銷售面積占比為22.5%,較2022年提升了5.2個(gè)百分點(diǎn)?,F(xiàn)房銷售持續(xù)增長,表明民眾對(duì)房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)仍有擔(dān)心。我們看到,從2022年下半年開始,政府著力保交樓。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國家金融監(jiān)督管理總局推進(jìn)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。據(jù)悉,31個(gè)省份312個(gè)城市已建立房地產(chǎn)項(xiàng)目融資協(xié)調(diào)機(jī)制,分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至2月底,商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選,審批通過貸款超2000億元,這有利于穩(wěn)定預(yù)期。而現(xiàn)房銷售增長,表明市場上投資性需求減少,也與國家鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售大方向一致。
從供給端看,有兩個(gè)“優(yōu)于”。2023年,新房銷售面積11.17億平方米。經(jīng)研究可以發(fā)現(xiàn),在供給端也有明顯的新特征。
“三好”房企的表現(xiàn)優(yōu)于整體市場。在當(dāng)前的市場環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)需要“三好”才有競爭力。一是資產(chǎn)質(zhì)量好,即開發(fā)項(xiàng)目所處的區(qū)位好;二是產(chǎn)品和服務(wù)競爭力好,即所開發(fā)的產(chǎn)品和服務(wù)符合當(dāng)下市場需求,目前新房市場上的改善性需求明顯多于剛需;三是企業(yè)管理好,即杠桿率不高、內(nèi)控管理自律性強(qiáng)等。目前符合“三好”標(biāo)準(zhǔn)的房企,多數(shù)是央企和深耕地方的優(yōu)質(zhì)房企。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2023年排名前10位的房企銷售額下降11.7%,低于前100位房企銷售額同比下降17.3%的水平。這說明,“三好”房企在市場上有競爭力,發(fā)展前景更好。過去,行業(yè)主要從百強(qiáng)看房企競爭力,未來,要從“三好”角度看房企,尤其是那些深耕地方的優(yōu)質(zhì)房企。
頭部城市市場優(yōu)于整體市場。當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化仍在繼續(xù),根據(jù)中指院數(shù)據(jù),2023年排名前20位城市新房銷售面積占全國的比重達(dá)20%,比2022年提高了4個(gè)百分點(diǎn);這部分城市住宅用地出讓金占全國比重達(dá)53%,其中,上海、杭州、北京、蘇州、成都、廣州、南京均超千億元。今年前2個(gè)月,北京土地出讓市場表現(xiàn)良好,1月份出讓4宗地塊,平均溢價(jià)率8.9%,2月份出讓5宗地塊,其中兩塊地溢價(jià)率均為15%。這說明,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、就業(yè)形勢好的城市市場有信心。
過去房地產(chǎn)市場是個(gè)新建商品房為主的市場,未來隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷成熟,新房市場和二手房市場、保障房和市場房、租賃房和自住房、新建開發(fā)和存量更新共同構(gòu)成住房房地產(chǎn)體系。建議有關(guān)部門發(fā)布更全面的數(shù)據(jù),讓全社會(huì)更便利、更全面地了解房地產(chǎn)業(yè)的變化和趨勢。
(本文來源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者:秦 虹 作者系中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任)
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